-
旌阳区 6600元/平米
宜居生态 小户型 大型社区
前几天和朋友搓麻将，突然在桌子上聊起了德阳房价，朋友问小编，你说德阳现在的房价匹配当前大部分人的收入，是高了还是正合适？
小编先是一愣，然后细细想了一下，觉得德阳当前的房价对大部分人的收入来说还是略高了一点。
然后还没等小编继续说完，朋友又接着问，这个问题就比较深刻了：
看见小编眉头紧皱，苦苦思索，朋友又继续补充了他的问题：
“你看德阳这两年的市貌、教育环境都得到了很大的改变，这些改变肯定是大家都喜闻乐见的，这些改变带来的影响就是人们对生活水平的不断提高、越来越多的人愿意留在德阳定居发展、各种企业也发现了德阳的投资潜力，但是带来的影响就是德阳房价和土地出让金的水涨船高。”
“我观察到德阳的楼市陷入了这种循环，就是随着德阳土拍市场的地价水涨船高，开发商高价拿地，但是开发商盖房子肯定不是奔着亏钱去的，所以房价也就始终居高不下了。而政府也需要高额的土地出让金来反馈城市，使得城市的软硬条件得到进一步提升。”
“大逻辑看是没问题的，不少城市都是如此发展起来的，政府需要钱来提升城市的综合实力，这样吸引更多的人来居住和投资，城市就得以发展。”
“但是这里面有一个问题，就是量的问题，如果按照上面的逻辑不考虑量，崩盘是迟早的事，所以我们发现很多城市都在进行土地出让控制，包括德阳也一样，不会无限量的进行土地拍卖，而是根据楼市去库存状态，适应性的出让土地。”
“那么，你认为德阳当前的这个量控制到位了吗？当前这个房价情况下会透支了城市的未来吗？”
认真讲，小编之前从来没有考虑过如此深刻的问题，今天也想借此机会来跟大家探讨一下。
在探讨这个问题之前，我想先聊聊城市经济发展与房地产业发展的关系。
前面小编的朋友补充提问里讲到了一个观点，就是不少城市的经济发展都是与房地产业挂钩的，政府通过土拍卖地获得资金，然后将该部分资金回馈到城市的软硬件设施建设，对城市进行升级赋能，以此吸引更多的优质人才定居和投资，带动城市的其他产业发展。
当然政府推动城市升级的资金不完全来源于房地产，为什么是房地产行业在里面起到关键作用，主要是因为房地产业来钱快、覆盖面广，是拉动城市经济发展的典型代表。
在国内有不少城市的发展起飞背后都是房地产的影子，*具典型性的就是深圳，深圳依靠早期房地产的资本积累，抓住政策机遇，一路高歌猛进，大有赶超香港之势。
OK，我们在前面聊了城市发展与房地产行业的关系后，我们会发现房价其实是城市发展的一个直观体现，高房价是怎么形成的？是资源稀缺造成的市场结果，是自然竞争法则的直接体现。
我们经常说德阳黄河片区的房价高，而孝感片区房价就相对低，为什么？因为黄河片区与孝感片区相比较，一个是区域成熟性，另外一个就是资源稀缺度，黄河片区的现在已经没有土地可拍了，但是孝感片区还有大片大片的土地等待伯乐去发掘，自然而然的黄河片区土地资源更紧俏，房价也更高就合理了。
为什么小编说低房价就未必好，对于购房群体来说，低房价意味着购房压力的降低，看着是挺好的。
但是拿德阳来说，如果现在成都的房价比德阳房价还低，真的是好事？
我们都讲城市之间有虹吸效应，就像现在都在嚷嚷着德阳人口外流严重，更别提如果成都的房价比德阳更低或者持平，那种境遇下的城市虹吸效应。我想真那样，绝大多数人都将挤破脑袋在成都买房，留在成都上班发展，成都的人口也许会翻倍增长，而德阳人口外流将会更严重。
这样导致的结果就是德阳被成都“吸干”，资源和人才都集中在成都。
所以，我们发现房价变成了各个城市之间的平衡剂，房价的稳定和合理对城市的发展就显得尤为重要。
但是，我们的房产市场环境大多数是“政策性市场”，“政策性市场”背后就免不了各种各样人为因素的控制。
回到小编朋友的提问，什么样的量算是控制到位了？*理想的就是满足刚需购房者需求，通过平衡杠杆，让房价保持稳定就是合理的。
理想很丰满，现实很骨感。小编说了“政策性市场”背后有人为因素影响，人又很难保持绝对的理性，供地的多少就变成了看地方想法，不想让房价涨的城市，供地就充沛。比如长沙这个城市，对土地和存量房就控制很到位，房价就一直处于低位稳定状态，前段时间微博热搜还在说10月份长沙二手房成交价甚至跌破9000。
想让房价涨的城市就压缩土地供应量，地价就抬升了，房价自然就上去了。
聊到这个问题，小编*时间想到的是90年代日本的房地产，那时候的日本房地产只能用两个字来形容，就是“疯狂”。
90年代日本经济步入了令人眩目的鼎盛时期，大量资金涌入房地产行业，一套现在只能卖9000万日元的公寓，在当时可以卖出16.5亿日元的天价。
1991年，东京23区的均价达到了1450万日元/㎡，东京都均价达到了2720万日元/㎡，甚至当时日本的报纸上经常会出现“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”的言论，想想有多膨胀。
日本楼市*后的结果相信大家也知道了，随着日本经济泡沫的破灭，日本进入了漫长的经济衰退期，企业破产的破产，居民收入急剧下降，消费市场萎靡不振，经常有人露宿街头，或被饿死，或被冻死。
从90年代日本楼市案例中，我们看见了虚妄的房价对城市未来的透支，甚至对一个国家未来的透支。
我们在聊房价对城市的透支时，其核心本质是居民劳动力的透支。
怎么讲？房子对于我们来说本身应该是商品属性，一幢成交额比较大的用于长期居住的商品。但是现在不一样了，对不少人来说房子变成了一个金融产品，不说炒房的人，就说普通大众，在高昂的房价面前，将掏出多年积累的家底，还要背负高杠杆。
因为房贷压力，居民消费变得更谨慎，凡事都要掏出计算器计算一番，从长远角度来看，是有一些伤害的。
如果你仔细去观察国内的不同城市发展，会发现一个两极分化：
不以房地产经济为主的城市，可以通过对土地的控制，把房价维持在一个理想的水平线上，直到居民的收入可以消化掉购房杠杆，比如典型的长沙。
但以房地产经济为主的城市，在市场大环境不好的当下，将会越来越难，只能通过卖卖卖来把GDP的数字彰显得好看一些，长久以往，库存爆炸，房价终究会爆发式的下跌。
再说回德阳楼市，当前德阳房价算高吗？未来会被透支吗？
根据德阳人均综合收入水平，德阳的房价其实也不算太高，刚需性住房均价大概在6000-8000元/㎡的范围，改善性住房均价大概在8000-12000元/㎡的范围，网上公布的2019年德阳人均月收入是8000元，我觉得这个说法有点多，但是人均月收入在4500元上下应该还是有的，这个是小编根据身边同学朋友大体估算的。
这么一对比，在德阳，一套80平米的刚需两居住房，按照7000元/㎡来计算，一个人拿出月均收入全部用于购房，小编粗略计算一下，时间是10年。
也就是说，你要不吃不喝拿出自己挣的所有收入投入房贷10年，这个时间可不短，因为你把收入都投进房子里，势必会影响到你对其他产业的消费。
所以，这也是德阳买房小编回答朋友说，德阳的房价当前还是略高的原因。
▲德阳全市1-9月成交均价和总金额表（包含各县市区）
但总的来看，这几年的德阳楼市发展还是算比较健康的，前段时间小编在网上看见某知名地产机构统计了2019年四川各城市的商品房价格排名，德阳以5780元/㎡排在倒数第四位，虽然这两年大家都在嚷嚷着德阳经济不行了，但是瘦死的骆驼也比马大，今年上半年公布的德阳GDP排名在川内还是前五的存在。
我们的GDP在全省排名前五，我们的房价却是全省排名倒数，是不是说明我们的房价控制得还是相当不错的呢。
▲某知名房地产机构统计的川内2019各城市房价
再来看德阳当前的库存情况，从1-9月的去化库存表现来看，整体库存都消化良好，政府对土地拍卖把控也比较稳当，全年房价也并未出现太大的波动。
所以，德阳的房价略有偏高，但是对城市整体发展进步还没有太大的影响，尚且还在大部分人的接受范围之类。
▲德阳全市1-9月库存数据表（包含各县市区）
总之，高房价会不会透支城市未来，这个是要区分城市的，我们要透过本质去看一个城市房价的根本。
.png)
3014人正在热聊楼市
